Cosa succederà al mercato immobiliare di Milano dopo il coronavirus?

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23 Marzo 2020
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Come investire al tempo del coronavirus? Cosa succederà al mercato immobiliare di Milano nel 2020?

Negli ultimi due anni, con un picco negli ultimi nove mesi, il mercato della città meneghina ha visto un vero e proprio boom. Parallelamente solo in poche altre zone d’Italia i prezzi degli immobili hanno visto una tale evidente crescita. C’è stato, però, certamente un diffuso aumento delle operazioni in tutta la penisola.

Le ragioni che hanno portato i prezzi a Milano a crescere del 20/30% e più in alcune zone sono svariate. Le esaminiamo una alla volta cercando di capire come l’attuale crisi economica (se non devastazione) impatterà.

Il mercato immobiliare di Milano prima del coronavirus

-Il primo volano è stato dato da investitori esteri. Già da 5 anni, a fronte della vitalità e centralità economica della città, l’interesse per Milano è cresciuto. Nonostante gli impicci burocratici e la tassazione elevata, il prezzo medio degli immobili era, ed è, nettamente inferiore a quello di altri hub europei. L’Expò è stato un bellissimo biglietto da visita e, oltre ai fondi di investimento, anche i singoli hanno iniziato ad investire.

-Un secondo elemento, prettamente endogeno, è stata la grande crescita che ha mostrato Milano, sotto ogni punto di vista: economico, culturale, sociale. Via via è diventata sempre di più il cuore pulsante del paese attraendo forza lavoro, studenti ed anche sbandati da ogni parte di Italia. La popolazione infatti è in continua crescita dal 2011 arrivando a 1 milione 400 mila residenti. Gli studenti universitari sono circa 190mila. Tante persone vivono in città senza avere la residenza per cui il dato reale è certamente maggiore.

Si tratta, d’altra parte, di cittadini più o meno “transitori”, ossia che non hanno legami familiari all’interno della città, o nei dintorni. Infatti la maggior parte delle famiglie milanesi è composta da un’unica persona. La fuga verso sud, ed altre aree, nei giorni della epidemia ha ampiamente dimostrato ciò.

-Un ultimo elemento è dato dall’esplosione del turismo, sia di affari che di piacere, e dal conseguente diffondersi a macchia di olio delle locazioni brevi e dei Bed & Breakfast. Le continue fiere, la vitalità della città, i divertimenti hanno portato Milano a competere con le città d’arte Venezia e Roma dove anche Airbnb va per la maggiore. Di recente le autorità cittadine, e nazionali, si sono preoccupate del fenomeno in quanto la grande profittevolezza di tali tipi di locazioni ha portato all’impennata degli affitti.

L’effetto sinergico di questi fattori sul mercato ha reso impossibile trovare una stanza a meno di 500 euro più spese, anche in zone periferiche. Non si contano i gruppi su facebook di persone disperate alla ricerca di una sistemazione.

Un monolocale in porta Venezia è passato dai 650 euro ai 1200 in poco tempo. Al mese non al metro quadro, bisogna precisare, visti i prezzi in vendita di altre zone di Italia. Per le vendite ormai si chiedeva una follia, anche 9000 euro/mq e senza ascensore.

La crisi dell’immobiliare a Milano

Oggi nella Milano epidemica, seppur molto poco rispetto alle campagne lombarde, questi elementi che hanno portato alla crescita (bolla?) immobiliare sono entrati in crisi.

In primo luogo abbiamo assistito a livello internazionale al chiudersi a riccio dei principali paesi europei. Abbiamo addirittura visto quasi una caccia all’uomo verso noi italiani. Milano nel breve e medio periodo non è più vista profittevole ma una sorta di lazzaretto di morti viventi. Quando emergeva un Covid19 positivo in un altro paese europeo si è dato la colpa al fatto che la madre della cugina del vicino di casa fosse andata a Milano un mese prima.

La crisi economica mondiale porta anche i grandi investitori a dover realizzare per cui ci si può aspettare il blocco di nuovi acquisti e vendita di alcuni asset.

Le fiere sono state cancellate e/o rimandate. Il turismo sparito e sarà così per un bel po’.

Già i gestori di fitti brevi hanno rovesciato sul mercato ordinario delle locazioni i loro appartamenti a prezzi stracciati. In poche settimane è possibile trovare un bilocale in porta Venezia a 750 euro al mese senza difficoltà. Alcuni affittano solo per 3 mesi, auspicando una successiva rapida ripresa.

La pandemia ha però solo manifestato una crisi sistemica finanziaria globale che trascinerà inesorabilmente con sé l’economia reale. Non sarà più possibile pagare quei prezzi per i lavoratori, qualora avranno ancora un lavoro. La chiusura di molte attività farà diminuire la popolazione stessa in quanto è meglio essere disoccupati a casa propria che pagare un affitto senza lavoro.

Vi è, però, un altro fenomeno antagonista alle dinamiche precedentemente delineate.

La crisi della finanza: investiranno tutti in immobili?

Il crollo delle borse porta l’investitore medio italiano a domandarsi di cosa sarà dei soldi che ha sul conto corrente per cui ci si può attendere, nel breve periodo che, appena si potrà uscire, qualcuno cercherà di mettere al sicuro i risparmi nel mattone. Anche magari in alcuni casi alla ricerca di una casa più confortevole e ampia essendo rimasti ai domiciliari per un mese e più. Stravinceranno gli appartamenti con balconi, terrazze, ballatoi di ringhiera.

Probabilmente a Milano nell’immediato non vedremo una grossa flessione, certamente verranno rifiutati dagli acquirenti i prezzi folli messi sul mercato dalle agenzie negli ultimissimi mesi. Nel corso dell’anno, invece, ci si potrà assestare sui valori di 4 anni fa. Il tutto dipenderà molto da come reagiremo alla crisi e da quali saranno le politiche che implementerà il governo Conte bis. Se si farà l’errore fatto nel 2008, cosa che al momento sta avvenendo, o quello del 2011 allora le prospettive saranno nere.

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