Investire a Milano: tutte le insidie della giungla immobiliare (e della disinformazione)

Dai tempi del nostro articolo sulle migliori zone dove investire a Milano pare, leggendo i giornali, che ci sia stata una vera e propria esplosione della domanda di immobili. Si parla anche di difficoltà a trovare un attico perché, sembra, vengono venduti tutti in pochi giorni al 30/40% in più rispetto alle quotazioni medie di mercato. Quindi cosa dovrebbe fare un giovane, secondo i giornali, in questo momento? Affrettarsi a comprare perché il mercato non può che salire e l’eventuale mutuo andrebbe fatto a tasso fisso perché non si sa mai nell’attuale situazione politica.

Agli occhi di un osservatore distaccato e attento, la situazione, però, non è affatto come viene dipinta, o meglio, lo è solo in piccola parte.

A Milano, in controtendenza rispetto al resto di Italia, c’è effettivamente una crescita della domanda di immobili. La zona al momento più richiesta è quella nei dintorni della Bocconi, dove i prezzi hanno avuto di conseguenza il massimo incremento.

È l’Università stessa che sta acquistando ampie aree limitrofe: ora stanno costruendo nella ex centrale del latte. Gli studenti aumentano sempre di più e in ampia maggioranza non hanno le famiglie a Milano ma sono benestanti. Quindi i genitori, spesso, decidono di fare un acquisto di un immobile dal momento che, comunque, dovrebbero pagare un affitto e la città viene vista come un buon investimento, oltre che una – eventuale – residenza a lungo termine per il figlio. Ormai si può parlare di Generazione Z, o Centennial: trainano il mercato di chi vuole investire a Milano più dei Millennial stessi.

Anche per chi voglia comprare una casa semplicemente per metterla a reddito valgono le stesse ragioni, gli studenti chiedono poco in termini di qualità e pagano bene. Non c’è neanche il problema di gravi morosità visto che sono di passaggio, non sono residenti in loco, spesso affittano solo le stanze e sono mantenuti dai genitori.

A cosa dovrebbe badare un giovane che vuole investire a Milano, verosimilmente al primo acquisto, per non farsi fregare?

Premettiamo che è completamente falso che a Milano non si trovi un attico e che gli immobili di lusso vadano a ruba. Tale categoria non è il target specifico di un millennial medio ma comunque si crea una sorta di stato di animo, di frenesia di acquisto e di tendenza a far lievitare i prezzi che andrebbe, sagacemente evitata. Se si osservano con cura gli annunci immobiliari, questi famigerati “attici” restano in vendita per mesi se non per anni. La stragrande maggioranza è sempre là: cambiano annuncio, foto, descrizioni, anche metratura ma sempre quelli sono. In città c’è certamente la tendenza a preferire piani alti e vengono venduti più facilmente ma questa caccia al lusso è una fake news che, ipotizzo, sia stata messa in giro da agenti immobiliari per far lievitare i prezzi medi. C’è in effetti un grandissimo interesse ad acquisto sulla città anche da parti di fondi esteri, nessuno però è cretino e le cose ipervalutate restano là. Se si vuole investire a Milano bisogna sempre fare attenzione a quello che dicono gli agenti immobiliari. Di seguito una carrellata delle fregature più comuni:

– Vendesi attico: e attico non è…. in italiano l’attico è l’ultimo piano di un edificio generalmente rientrante rispetto alla facciata per la presenza di terrazzi (definizione da dizionario). Può essere presente un superattico, a sua volta ulteriormente rientrante e collegato, dall’interno, all’attico stesso. Quindi un piano alto con terrazzo NON è un attico. È un piano alto con terrazzo, appunto. Voi però leggerete, molto spesso, “attico”. A domanda specifica l’agente immobiliare dice che lui conosce il suo lavoro, ha sostenuto un esame e sa cosa è un attico meglio di voi. Invece è solo un imbroglione e la sua agenzia immobiliare andrebbe evitata come la peste per qualsiasi altra offerta. A Milano da un anno e più ci sono un paio di finti attici in vendita in zona Palestro e Repubblica che cambiano in continuazione foto e sono messi come “novità”.

– Anche le mansarde non sono attici: sono mansarde. Come tali dovrebbero avere uno sconto sulla quotazione di zona, perché investire a Milano sia per voi vantaggioso, invece capita spesso il contrario. Da anni sono in vendita una mansarda in zona Santa Agnese e un’altra in Vincenzo Monti, il tetto non è laminato d’oro, ma per loro sì. Per non parlare dell’“attico” in Santa Sofia a 620000 (da 650 che era), un must sul mercato ormai. Chi pensa di andare a vivere in una mansarda deve tenere conto di tutte le difficoltà del caso: tetto basso, calda in estate, fredda in inverno, raramente panoramica, etc. Per l’ultimo piano in vendita da due anni in zona Tricolore è da ricordare che se sopra c’è una mansarda abitata non è ultimo ma penultimo.

– Piano Nobile: si tratta normalmente di un primo piano, o di un rialzato alto, su strada trafficata e rumorosa.

– Abitabile da subito: Da ristrutturare

– Da ristrutturare: ci dovete davvero spendere tanto

– Finemente ristrutturato: prima di investire a Milano controllate sempre come è stata fatta la ristrutturazione. Capita spesso che case in condizioni pietose restino invendute ai prezzi inizialmente richiesti. Allora le aggiustano un po’ e le rimettono sul mercato con un piccolo restyling. Viene comunemente incollato un finto parquet. Se il bagno ha un gradino quasi certamente non sono stati rifatti adeguatamente gli impianti. Rimanendo alle case di “lusso” ciò è successo per un attico invenduto da tempo in zona tribunale, ora riapparso sul mercato “aggiustato”: già dalle foto è evidente la fregatura.

– Foto finte: vengono postate molto spesso foto di rendering e non dello stato di fatto. Questi ormai sono davvero realistici, quindi informatevi prima per non dover prendere permessi inutili al lavoro per andare a visitare dei tuguri. L’agente immobiliare normalmente dice: “Beh, ma lei lo può fare così come in foto con modica spesa”. Moltiplicate sempre per 4…

– Zone gonfiate: un’area recentemente esplosa sul mercato, sia in acquisto che in affitto, è quella di Porta Venezia, soprattutto via Lecco. È l’area rainbow (gay): molti single benestanti hanno speso cifre decisamente fuori mercato per case rivelatesi poi molto rumorose, al limite dell’inabitabile. Maciachini, zona che vendono come Isola, ma Isola non è. Vi sono parecchi palazzi con case occupate, fatto che crea un diffuso degrado. Via Gioia/Pirelli, dicono, solitamente, “Bosco Verticale”, ma sono aree completamente diverse anche se vicine, sopratutto per qualità del costruito.

– Errata collocazione sulla mappa della città: ci si potete incappare, sopratutto chi non è di Milano. Come per Via Pirelli/Bosco Verticale o Isola/Maciachini, vengono inserite in zone più o meno prossime aree che non hanno nulla a che fare. Esempi più comuni sono: XXII Marzo che ad oggi andrebbe, secondo alcuni agenti, da via Lomellina, a Calvairate; Corso Indipendenza pare si sia allungato fino a viale Argonne superando Piazzale Susa; i Navigli arrivano a Corsico, che tecnicamente sarebbe anche vero; City life includerebbe piazzale Lotto.

– False metrature: il commerciale può essere anche di molto superiore all’effettivo calpestabile. Inoltre i terrazzi e i balconi vanno contati per 1/3 della metratura, cosa che alcuni agenti oggi non fanno.

Quindi dove investire a Milano? E cosa si vende, davvero tanto, in città? Gli immobili di taglio piccolo a un prezzo onesto ricevono offerte di acquisto in pochi giorni. In alcuni casi non restano sul mercato per più di due settimane. Le zone richieste sono centrali e semicentrali, soprattutto est e sud. La domanda prevalente è, e probabilmente resterà a lungo, quella di single, o studenti o lavoratori, che vogliono usare sempre meno la macchina, spesso non ce l’hanno proprio.